Российские девелоперские холдинги, будучи частными компаниями, перешли почти на полное государственное содержание. И это – результат политики ЦБ…
Такие данные привёл директор департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Алексей Яковлев. Общаясь с журналистами, Алексей Вячеславович сообщил, что доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке жилья превысила 90%. Парадокс, но фактически наши флагманы строительной отрасли являются глубоко дотационными бюджетными организациями, которые работают на госзаказе! При этом, впрочем, они продолжают оставаться частными компаниями и приносят своим бенефициарам солидные барыши, невзирая на все рыночные перипетии.
Сказать «спасибо» за то, что застройщики и строители превратились из рыночных субъектов в иждивенцев, нужно всё тому же Центральному Банку РФ. До кардинального ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП) доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке составляла 80-85%. Много, но всё-таки поменьше нынешних 90%.
ЦБ начал резко поднимать ключевую летом ещё летом 2023-го – тогда она была на уровне 12%. А к октябрю 2024-го Банк России повысил ставку до рекордного 21%, чтобы, согласно своей кухонной терминологии, «охладить экономику» и замедлить инфляцию.
Минфин, впрочем, не считает нормальной нынешнюю ситуацию со строителями на государственном коште. По мнению всё того же господина Яковлева, оптимальная доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке – это 25%. Но для этого нужно, чтобы жильё могли покупать не только льготные категории, но и обычные граждане. А таковые, при нынешних ставках по ипотеке и ценникам, могут о новых «квадратах» только мечтать.
Власть тоже особо менять ничего не планирует, рассматривая льготные программы как социальные меры, в первую очередь для стимулирования рождаемости. Поэтому специалисты Минфина с лёгким сожалением констатируют, что ставки по льготным программам поднимать не планируется. Ведомство будет работать в тех параметрах, которые уже зафиксированы. То есть гражданам нужно стараться либо попасть в заветные льготные категории, либо пенять только на себя. Других возможностей купить жильё в обозримом будущем не просматривается.
Сейчас на рынке есть несколько льготных программ. Самая популярная – это семейная под 6%, она будет действовать до 2030 года. По ней жилищный кредит могут оформить семьи с ребёнком до шести лет, ребёнком-инвалидом, а также семьи с двумя несовершеннолетними детьми в малых городах численностью до 50-ти тысяч человек или в регионах с низким уровнем строительства.
Дальневосточная ипотека предусматривает жилищный кредит под 2% клиентам до 35-ти лет на недвижимость в ДФО. Отдельная программа существует для работников аккредитованных айти-компаний, очевидно, как для самых бедных и нуждающихся слоёв населения. Однако летом ужесточили условия по ней: ставку повысили до 6% и исключили из программы Москву и Санкт-Петербург. Также россияне могут оформить ссуду по программе для сельских жителей под 3% на покупку или строительство жилья в небольшом населённом пункте (не более 30-ти тысяч человек).
Сами финансисты тоже ничего конструктивного предложить не могут и продолжают рефреном повторять навязшие в зубах заклинания про «замораживание» и «подмораживание». Мол, для того, чтобы жильё стало доступным, нужно «охладить кредитование». Тогда инфляция замедлится и можно будет снизить ключевую ставку. Об этом же твердит и любимица всех россиян – председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина. Выступая на форуме «Россия зовёт» леди-айс снова заявила, что за счёт поднятия ключевой ставки получилось предотвратить возникновение инфляционной спирали (это циклический процесс, в котором рост цен порождает новое увеличение стоимости). Хотя, каким образом отток денег из реального сектора в область финансовых спекуляций поможет увеличить производство товаров и снизить на них цены – этого российские экономисты объяснять принципиально не хотят.
Тем более, что практика показывает обратное – повышение базовой ставки не помогает снизить инфляцию, а по вполне очевидным причинам, наоборот, её же и разгоняет. Ко 2 декабря она ускорилась до 8,3%, а к концу года может увеличиться до 9%.
В приложении к строительной отрасли мы видим, что повышение ставки привело к резкому удорожанию ипотечных программ. Сейчас банки предлагают взять ипотеку на рыночных условиях в лучшем случае по ставке 25%, есть предложения и под 40%. Что, в свою очередь, приводит к стагнации производства и очередному скачку цен для конечных клиентов. Остаётся только ждать, когда финансисты вынут головы из западных методичек и посмотрят на ситуацию за окном. Либо когда российская власть поможет им это сделать. А до тех пор всё больше отраслей будут становиться глубоко дотационными, а их продукция дорожать и превращаться из предмета потребления в признак роскоши.