Как известно, стройотрасль обладает мощным мультипликативным эффектом. В условиях её стагнации этот эффект начинает работать в обратную сторону
Центральный Банк РФ продолжает держать ставку на запредельном уровне, не только не собираясь прекращать своё занятие, но и намекая на возможность дальнейшего ужесточения кредитно-денежной политики. Благодаря этому, денежки в стране со свистом убегают из реального сектора в область финансовых спекуляций. Начинает стагнировать промышленность, не связанная с оборонкой и торговлей ресурсами, растут издержки производства, ползут вверх цены, словом, достигается эффект обратный декларируемому.
Особенно сильно политика мегарегулятора бьёт по отраслям, в которых доля заёмных средств традиционно была очень большой – в первую очередь, это строительство. Ставки по ипотечным кредитам уже достигли чудовищных 30%, делая покупку жилья абсолютно недоступной роскошью для любых категорий граждан, не пользующихся льготами. Спрос пикирует. Сами застройщики и подрядчики испытывают острый дефицит оборотных средств, поскольку банковский кредит невозможно отбить практически никакой законной деятельностью.
В этой ситуации строительный банк «Дом.РФ» проводит сеансы психотерапии, пытаясь успокаивать конечных покупателей и самих строителей. Как поведал руководитель аналитического центра этой госкорпорации Михаил Гольдберг:
С точки зрения возможных потенциальных сложностей у застройщиков важно следить за соотношением стройготовности объектов к распроданной жилья. Например, до конца этого года нормальный уровень составляет 70 процентов, а для следующего – 40 процентов (тогда как сейчас этот показатель даже выше – 45 процентов). С точки зрения продаж жилья, мы не наблюдаем каких-либо проблем у застройщиков.
Хотя даже из этих цифр понятно, что компании просто доводят до ума и сдают старые объекты. Что будет дальше?
В июле 2024 года – в первый месяц после отмены льготной ипотеки – на рынке новостроек Москвы и Московской области было зарегистрировано 10,9 тысячи сделок с квартирами и апартаментами. Это на 40% меньше, чем в июне. В годовом выражении падение зафиксировано на уровне 18%. Выручка застройщиков столичного региона в июле сократилась на 30%, до 185,3 миллиарда рублей. При этом относительно июля 2023-го снижение составило всего 1%.
Не удивительно, что другие эксперты смотрят на перспективы строительной отрасли менее оптимистично. Например, глава и основатель «НДВ Групп» Александр Хрусталёв заявил, что сегодня в непростом положении находятся больше половины застройщиков. Риски связаны с моделью субсидированных программ, которую они выстроили. Государство из года в год заливало в экономику деньги за счёт льготных строительных программ. И когда деньги вдруг понадобились совсем на другие статьи расходов, строительные холдинги столкнулись с резким сокращением своих объёмов. По данным господина Хрусталёва, в этом году спрос в Москве упал на 57%. Падение сохраняется.
Так что уже в скорой перспективе мы можем наблюдать характерные процессы. Например, поглощение «малышей» крупными игроками на рынке, у которых сохранится достаточно ресурсов и финансовой устойчивости для выживания. Так, в «Рейтинговом агентстве строительного комплекса» прямо говорят, что «отрасль продолжит консолидироваться» – этим термином эксперты компании тактично называют монополизацию рынка. Представитель РАСКа Фёдор Выломов высказал мнение, что особенно активно будет происходить поглощение региональных застройщиков федеральными, поскольку последние в условиях кризиса будут заинтересованы активнее захватывать площадки и ресурсы на периферии.
Отдельным игроком станут банки, которым придётся либо каким-то образом реструктуризировать задолженности, чтобы не допустить массового банкротства, либо пойти на принцип и стать владельцами огромного количества неликвидных активов в недвижимости, с которыми непонятно что делать на фоне растущих цен.
Во времена строительного бума было популярно говорить о том, что строительная отрасль обладает огромным мультипликативным эффектом, и что каждый вложенный в стройку рубль приносит огромную пользу для экономики. Теперь пришла пора познакомиться с оборотной стороной того же процесса. Стагнировать будут не только девелоперские компании. Они потянут за собой подрядчиков, архитектурные бюро, проектные институты, изыскателей, стройиндустрию, производителей строительных машин и оборудования, логистические компании, риэлторские и маркетинговые конторы, отраслевые медиа и много-много других направлений.
О проблемах конечных покупателей и вовсе говорить не приходится – всем понятно, что доступность жилья для населения стремительно сокращается с каждым годом. Простых граждан, которые решают улучшить свои жилищные условия, «снизу» подпирает огромная масса льготных категорий населения, которых финансирует государство, а «сверху» – состоятельные россияне, приобретающие жильё впрок, как инвестиционный актив. В итоге шансы на покупку новостройки или даже квартиры на вторичном рынке становятся всё призрачнее…