Дело о возведённой без разрешения на строительство секции МКД, которую суды запретили сносить, но и не разрешили оформить в собственность, дошло до высшей инстанции
Весной 2015 года Администрация города Красноярска выдала ОАО «Красноярскпромстрой» разрешение на строительство первой очереди 14-этажного жилого дома в районе «Нанжуль-Солнечный» на принадлежащем застройщику участке. Некоторое время спустя при осмотре объекта специалистом департамента градостроительства было обнаружено, что с юго-западной стороны земельного участка возводится вторая очередь дома, разрешение на строительство которого не выдавалось.
На объекте велись строительные работы, а самовольная постройка уже имела высоту в семь этажей. Нужно отметить, что акционерное общество неоднократно обращалось за разрешением на строительство второй очереди МКД, однако всякий раз получало отказ. Застройщик эти отказы даже пытался оспорить в судебном порядке, но успеха не имел. После обнаружения незаконной стройки департамент градостроительства направил застройщику уведомление о сносе самовольной постройки.
Проведённый спустя месяц после получения ОАО «Красноярскпромстрой» уведомления повторный осмотр показал, что работы на объекте не останавливались, а высота незаконной постройки составляет уже 9 этажей. Администрация города обратилась в департамент градостроительства, в результате в отношении застройщика был составлен акт об административном правонарушении.
Однако стройка продолжалась, поэтому осенью 2019 года департамент градостроительства города Красноярска подал в Арбитражный суд Красноярского края иск к ОАО «Красноярскпромстрой» о сносе самовольной постройки. Вскоре после подачи иска (в январе 2020 года) незаконная секция МКД была полностью построена.
При изучении материалов дела № А33-31465/2019 суд установил, что проектная документация спорного объекта соответствует всем обязательным требованиям, техническим регламентам и стандартам. Была назначена экспертиза, перед которой суд поставил два вопроса:
- Несёт ли незаконная постройка угрозу здоровью и жизни людей?
- Возможен ли её демонтаж без причинения ущерба рядом расположенным объектам?
Для ответов на эти вопросы были привлечены две независимые компании, которые на оба вопроса ответили «нет». Сославшись на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 декабря 2019 года по делу № 306-ЭС19-15447, первой инстанция указала, что отсутствие разрешения на строительство, будучи единственным основанием для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящим к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Кроме того, имеет значение установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях её легализации за получением разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Подготовка ОАО «Красноярскпромстрой» проектной и иной технической документации, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган указывают на то, что ответчик принял меры к легализации постройки.
В этих обстоятельствах суд посчитал, что уполномоченный орган, обращаясь с рассматриваемым иском, не доказал соразмерность заявленного им требования о сносе самовольной постройки, и поэтому в удовлетворении иска отказал. Последующая апелляция оставила вердикт в силе.
После этого застройщик перешёл в наступление и подал летом 2022 года иск в Арбитражный суд Красноярского края к администрации города Красноярска о признании права собственности на МКД, возведённый без разрешения на строительство. Свои исковые требования ОАО «Красноярскпромстрой» обосновывало пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
При рассмотрении дела № А33-18699/2022 суд указал, что право собственности на самовольную постройку, возведённую без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим её лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения (согласно пункту 9 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
ОАО «Красноярскпромстрой» неоднократно обращалось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Администрацией города Красноярска истцу было отказано в строительстве второй очереди спорного МКД.
Возведение этого объекта осуществлялось с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине акционерного общества. В этой связи удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан. Отказ судами в сносе объекта по иску департамента градостроительства не является автоматическим основанием для признания судом права на самовольную постройку в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ с учётом положений статей 1 и 10 всё того же ГК РФ.
Также суд отметил признаки заведомо недобросовестного поведения застройщика. Компания является профессиональным участником в строительной сфере, а значит, нарушила требования законодательства осознанно. Удовлетворение заявленного требования в таком случае освобождает от обязанности выполнения недобросовестным застройщиком установленных законом и иными нормативными актами правил возведения объектов недвижимости, что ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение, по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Поэтому суд решил в иске отказать.
Последующие апелляция и кассация поддержали такое решение. В итоге дело поступило на рассмотрение в высшую судебную инстанцию. ВС РФ указал, что если иное не установлено законом, то иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, когда единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение её в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления пленума ВС РФ № 44).
В настоящем деле спор о признании права собственности мотивирован невозможностью легализовать спорный объект, являющийся блок-секцией многоквартирного жилого дома, расположенной на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, имеющем категорию земель и вид разрешённого использования, допускающие строительство данного объекта.
Факт строительства спорного объекта и отсутствие разрешения на его строительство истец не оспаривает и признаёт. При этом застройщик указывает на неоднократные обращения в департамент градостроительства с соответствующими заявлениями, на которые получены отказы по разным основаниям, а также на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А33-31465/2019, в рамках которого в сносе спорного объекта незавершённого строительства отказано.
При рассмотрении указанного дела суды пришли к выводу, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности и её сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Суды указали, что акционерным обществом был получен ряд согласований, необходимых для его строительства и эксплуатации, а сам снос четырнадцатиэтажного монолитного жилого дома без причинения ущерба рядом расположенным объектам, в том числе жилым домам, инженерным коммуникациям, не представляется возможным.
Свои выводы о недобросовестном поведении истца суды основывали лишь на его систематических обращениях с заявлениями в уполномоченный орган, привлечении к административной ответственности за строительство в отсутствие полученного разрешения, вступивших в законную силу судебных актах, а также наличии у акционерного общества статуса профессионального участника рынка, что само по себе не может не служить основанием для вывода о его недобросовестном поведении. При этом обстоятельства, свидетельствующие о том, что за выдачей разрешения на строительство компания обращалась лишь для вида, действуя в обход закона, судами не устанавливались.
Суды также не учли, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку, фактически представляющую собой часть многоквартирного дома, при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в её сносе, создаёт дисбаланс между публичным и частным интересом, приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и впоследствии может создавать угрозу жизни и здоровью как для граждан, проживающих на данной территории, так и для неопределённого круга лиц. Однако названные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами оставлены без внимания. В этих обстоятельствах Верховный Суд РФ отменил ранее вынесенные вердикты по делу и отправил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.