До Верховного Суда России дошёл спор владельца котельной с её арендатором о том, кто должен устранять выявленные в здании нарушения правил пожарной безопасности
Осенью 2019 года Главное управление МЧС России по Самарской области провело проверку котельной, расположенной в Тольятти на улице Энергетиков. Это помещение находилось в собственности города, но было сдано в аренду Публичному акционерному обществу «Т Плюс», позиционирующему себя как крупнейшая российская частная компания в сфере электроэнергетики и теплоснабжения.
Проверка надзорного органа выявила в здании ряд нарушений правил противопожарной безопасности. Поэтому ГУ МЧС выдало собственнику и арендатору предписание об устранении выявленных нарушений.
Спустя два года ведомство повело внеплановую выездную проверку этой котельной. Оказалось, что шесть пунктов ранее выданного предписания в здании так и не выполнены. Администрация городского округа Тольятти обжаловала предписание надзорного органа, однако ГУ МЧС отказало в удовлетворении жалобы.
Поэтому весной 2022 года администрация подала в Арбитражный суд Самарской области иск к региональному управлению МЧС о признании недействительным выданного предписания. Позиция собственника состояла в том, что выявленные в котельной нарушения должен исправить арендатор, поскольку в договоре аренды есть пункт, обязывающий арендатора содержать имущество с соблюдением норм пожарной безопасности.
Изучив материалы дела, суд установил, что для устранения выявленных нарушений нужно было провести капитальный ремонт котельной. В соответствии со статьёй 616 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Между тем, заключённый между администрацией городского округа Тольятти и ПАО «Т Плюс» договор аренды не содержал положений статьи 616 ГК РФ. Пунктом 2.2.3 договора аренды стороны пришли к соглашению о том, что акционерное общество обязуется содержать арендуемое имущество в соответствии с нормами технической эксплуатации, правилами пожарной безопасности, санитарными нормами.
Капитальный ремонт помещения требует значительных материальных затрат. Исходя из буквального толкования заключённого договора, выполнение таких работ арендатором не предусмотрено. Поэтому суд отклонил исковые требования администрации. Последующие апелляция и кассация поддержали вынесенный вердикт.
Время шло, и весной 2022-го для сторон договора настало время заключать новый договор аренды. В него собственник внёс пункт о том, что арендатор обязан своевременно за свой счет обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны (государственного пожарного надзора).
На основании этого договора в январе 2023 года собственник подал в Арбитражный суд Самарской области иск к ПАО «Т Плюс» о приведении здания котельной в соответствие с требованиями пожарной безопасности. При рассмотрении дела № А55-877/2023 суд принял во внимание следующие статьи Гражданского кодекса РФ:
- 210 – собственник несёт бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;
- 606 – по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- 612 – арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;
- 616 – арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Суд обратил внимание, что заявленные Администрацией городского округа Тольятти в рамках настоящего дела требования вытекают из результатов выездных проверок, проводимых Главным управлением МЧС России по Самарской области. Поскольку в рамках ранее рассмотренного дела суды установили, что обязанность провести капитальный ремонт котельной для устранения выявленных нарушений лежит на собственнике, то суд счёл заявленные требования попыткой администрации переложить свою обязанность, как собственника по проведению капитального ремонта, на арендатора.
Кроме того, предъявленные истцом в рамках настоящего дела требования фактически направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами ранее, а также на пересмотр их выводов. Между тем, арбитражное процессуальное законодательство не допускает пересмотр вступившего в законную силу судебного акта подобным способом. В силу указанных причин суд отказал администрации в удовлетворении иска.
Апелляция и кассация поддержали это решение. В итоге дело поступило на рассмотрение в высшую судебную инстанцию. Верховный Суд РФ посчитал, что нижестоящие инстанции не учли следующего. В соответствии со статьёй 210 ГК РФ, на собственника возложено бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В статье 616 ГК РФ указано, что арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Из изложенного следует, что в отношении различных видов аренды обязанность по проведению капитального ремонта законом или договором может быть возложена на арендатора. Администрация и акционерное общество при заключении договора аренды от 29 апреля 2022 года в пункте 2.2.3 возложили на арендатора обязанность своевременно за счёт собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны (государственного пожарного надзора).
Данное условие соответствует пункту 2 части 1 статьи 28.3 Федерального закона № 190-ФЗ «О теплоснабжении». Однако суды не учли, что акционерному обществу в аренду переданы объекты теплоснабжения, в отношении которых названным 190-ФЗ установлены особые правила использования и обязательства арендатора.
Численность работников в спорном здании, расположение работников в помещениях объектов теплоснабжения определяет теплоснабжающая организация, которая обязана обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности работающих сотрудников в части эвакуационных путей и выходов.
При таком положении вывод судов о том, что у ПАО «Т Плюс» не имеется обязанности выполнить на арендованных объектах теплоснабжения работы для соблюдения требований пожарной безопасности и устранения выявленный нарушений, сделан без учёта приведённых норм права и условий договора аренды от 29 апреля 2022 года.
В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, преюдициально значимыми являются установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу обстоятельства (факты), существовавшие на момент разрешения этого спора, а не правовые выводы суда, мотивы, которыми он руководствовался, принимая решение. При рассмотрении предыдущего дела суды проверяли законность предписаний регионального управления МЧС до заключения администрацией и акционерным обществом договора от 29 апреля 2022 года, поэтому правовой вывод о наличии именно у администрации обязанности по устранению выявленных нарушений путём проведения капитального ремонта, сделанный к тому же без учёта специальных требований 190-ФЗ, не имеет преюдициального характера для рассмотрения настоящего спора, касающегося исполнения обязательств по указанному договору аренды.
На этом основании ВС РФ посчитал, что судебные акты были приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поэтому вынесенные вердикты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.