Проем в несущей стене: можно ли делать и как согласовать, правила-2023

Считаете, что некоторые стены на плане квартиры явно лишние? Не торопитесь превращать их в свободные проходы. Рассказываем, чем чревато их создание и как сделать новые двери по закону.

Хотите перенести вход в гостиную или на кухню? Посоветуйтесь с архитектором, чтобы не обрушить весь дом. Рассказываем, как сделать дверной проем в несущей стене дома без рисков для него. 

Все о создании проемов в несущих стенах

Определение типа перегородки 
Этапы ремонта  
— Получение техзаключения 
— Разработка проекта 
— Согласование
— Создание проема 
— Внесение изменений в план БТИ
План действий

Как понять, можно ли делать проем в несущей стене дома

Несущими называют стены, которые держат на себе межэтажные перекрытия, иногда — балконные плиты. Это основной каркас любого архитектурного сооружения. Сломав хотя бы одну такую подпорку, вы рискуете обрушить весь дом. Чем больше жильцов решаются на незаконную перепланировку со сносом, тем выше риски. Но даже незаконный ремонт в одной квартире может привести к появлению трещин на фасаде и потолке. 

Сносить несущие перегородки категорически запрещено. Отказывайтесь от услуг дизайнера, если он уверяет вас в обратном. Дверной проем в несущей стене сделать можно, но не везде и не всегда. Это одна из самых дорогих квартирных перепланировок. За подготовку к согласованию и все работы в Москве придется отдать от 100 000 рублей. Расценки в регионах не намного ниже. Чтобы оценить расходы на перепланировку, еще не привлекая архитекторов, определите, какие стены в квартире являются несущими. У вас есть два способа. 

• Измерить толщину. Самый ненадежный, особенно если дом старый или строился по индивидуальному проекту. Поможет только на этапе планирования ремонта. Средняя толщина несущих стен зависит от материала здания. В панельных — от 120 мм, в кирпичных — от 380 мм, в монолитных — от 160 мм. При измерении не учитывают слои обоев, краски, гипсокартона и другую отделку. 
• Заказать технический паспорт в БТИ. В новостройках вместо него можно взять в управляющей компании строительный план от застройщика. В нем должны быть указаны все перегородки и материалы, из которых они сделаны. На планах БТИ несущие стены обычно нарисованы более широкими, чем легкие перегородки, которые можно сносить без вреда для прочности здания. 

Будьте особенно осторожны, если планируете ремонт в сталинке или другом старом доме с деревянными перекрытиями. В нем даже ненесущие перегородки могут брать на себя часть нагрузки. Ослабите их — просядет пол или рухнет потолок у соседей. 

В кирпичных и панельных хрущевках типовых серий основной вес несут стены по периметру квартиры. А внутри комнаты отгорожены легкими конструкциями. Но лучше уточнить этот момент на плане БТИ. 

В монолитных домах несущими часто делают не целые стены, а колонны или пилоны. В них дверь не поставишь, но легкую перегородку рядом обычно можно снести. В монолитной новостройке без ремонта нагрузку на конструкции легко понять и без техпаспорта. Колонны обычно делают из железобетона. Они цельные и ровные, серого цвета. Перегородки складывают из пеноблоков — похожих на большие белые кирпичи. 

От материала стен зависит и метод проведения работ. Проем в несущей стене панельного дома сначала вырезают, а потом отделывают усиливающими металлическими конструкциями. В кирпичном сначала закладывают балки и швеллеры, а потом удаляют лишние кирпичи. 

Устройство проема в несущей стене: основные этапы 

Все-таки решились на капитальную перепланировку? Действуйте по плану. Вам нужно найти архитектора и строителей, получивших разрешение проектировать и создавать такие проемы, согласовать проект с жилинспекцией. 

Получение технического заключения 

Манипуляции с несущими стенами — одна из самых сложных в согласовании перепланировок. В первую очередь перед ремонтом нужно получить техническое заключение от авторов проекта дома. Они должны оценить прочность его стен и сказать, безопасно ли ослабление одной из них.

Иногда для оценки конструкций приходится частично разрушать чистовую отделку. Специалисты, проводящие осмотр, могут запросить актуальные техпланы БТИ для квартир над и под заказчиком. Или даже потребовать их осмотра. Это позволяет исключить самовольно сделанные проемы сверху и снизу, ослабляющие всю вертикаль. 

В зафиксированных результатах осмотра специалисты не только дают разрешение на перепланировку, но и рекомендуют материалы и конструкции для усиления проема, определяют его оптимальную ширину и высоту. Стандартные размеры — до 2,2 м в высоту и 0,9 в ширину. Что-то большее разрешают неохотно и только на верхних этажах. 

В Москве требуют, чтобы заключение для типовых домов выдавали НИИ или проектная организация, которые их создавала. Если они уже не существуют, можно заказать обследование дома в лицензированной проектной организации. Список запрашивайте в жилинспекции или ее аналоге в вашем регионе. В Москве такие документы выдает всего одна организация. Заключение от архитектора «с улицы» юридической силы не имеет.

Правильно оформленный документ действует год с момента выдачи, поэтому получайте его, только если готовы к ремонту. Проектные организации в Москве запрашивают за техзаключение от 100 000 рублей. И положительный ответ не гарантирован.

Создание проема в несущей стене могут запретить, если: 

• он находится ближе чем на 100 см к внешней стене здания; 
• он попадает на стык плит перекрытия; 
• соседи снизу и сверху уже вырезали несколько проемов в той же вертикали; 
• дом слишком старый и/или построен с нарушениями технологии. 

Потерять деньги рискуют владельцы квартир на нижних этажах, в зданиях с деревянными перекрытиями. Им устройство новых дверей разрешают редко и неохотно. А вот самым верхним этажам в кирпичных и панельных домах проще. Они держат только чердак и крышу, поэтому чаще получают положительный ответ. 

Разработка проекта 

Даже небольшая ниша уменьшает несущую способность стены. При вырезании проема это компенсируют с помощью широких металлических балок, уголков, рам. Они берут на себя часть нагрузки, которую раньше держали кирпичи или бетон. В зависимости от приложения сил металлическое усиление ставят по периметру проема или еще и под потолком.  

Чтобы определить, какой толщины нужны балки, какую максимальную ширину может иметь проем, нужно обратиться к специалисту. Он рассчитывает нагрузку по сложным формулам, учитывая возраст дома, материал перекрытий и даже марку бетона или толщину кирпича. В проекте обязательно указывают ссылки на ГОСТы и строительные нормы, которыми руководствовался автор. Он также должен учитывать рекомендации из техзаключения. 

Проект небольшой перепланировки, не затрагивающей каркас здания, может выполнить любой опытный дизайнер. Чтобы согласовать проем в несущей стене, нужно подать в жилинспекцию документы, разработанные проектной организацией — членом СРО. Архитектор не только рисует проект, но и следит за выполнением работ, подписывает акты об их завершении. 

Согласование 

Кроме технического заключения и проекта для согласования могут понадобиться: 

• изначальный техплан из БТИ; 
• свидетельство о собственности на жилье, согласие всех собственников, если их несколько; 
• паспорт заявителя; 
• разрешение от банка и страховой, если квартира в ипотеке; 
• разрешение от Департамента культуры, если вы делаете ремонт в памятнике архитектуры. 

В большинстве регионов документы можно подать в МФЦ. Примерные сроки согласования — от 20 дней до 1,5 месяца. До получения разрешения ремонт начинать не стоит. Вам все еще могут отказать. 

Усиление проема в несущей стене 

Строительная организация, которая будет вырезать проем в несущей стене, тоже должна быть членом СРО. Вы должны заключить с ней договор и получить подпись лица, указанного в нем исполнителем, на актах выполненных работ. Фраза «мы делаем проемы в несущих стенах уже N лет» ни о чем не говорит. При выборе исполнителя требуйте выписку из СРО, подтверждающую право на проведение таких работ. 

Строители должны сделать все строго в соответствии с проектом и техническим заключением. Запрещается: 

• менять ширину и высоту нового прохода; 
• использовать балки и рамы меньшей толщины, другой формы. 

Техзаключение регламентирует даже метод проведения работ. Дыру в стене нельзя делать кувалдой или перфоратором: от этого вся вертикаль пойдет трещинами. Допускается только алмазная резка. 

При создании проема в несущей стене кирпичного дома металлического усиления мало. Старую кладку с большим количеством пустот «накачивают» изнутри укрепляющим раствором. При выборе исполнителей узнайте, есть ли у них оборудование для такой процедуры. 

Все этапы переустройства нужно фиксировать документально, в журнале ремонтно-строительных работ. В нем указывают: 

• использованные материалы и методы; 
• данные ответственных исполнителей; 
• даты начала и окончания. 

Сразу после установки усиливающих конструкций на объект должен приехать автор проекта. Архитектор проверяет соответствие результата заданию и подписывает акт о скрытых работах. Свою подпись также ставит представитель исполнителя, указанный в договоре. Только после этого можно переходить к чистовой отделке. Если акта не будет или он оформлен неправильно, перепланировку не примут.

Внесение изменений в план БТИ 

Завершающий этап. Вы подаете в жилинспекцию заявление, журнал и акты выполненных работ, вызываете специалистов для осмотра квартиры. Приемкой перепланировки занимается комиссия, в которую входят представитель жилинспекции, автор проекта, иногда — сотрудник УК. Они подписывают акт о завершенной перепланировке. Но это еще не конец. Вам нужно вызвать инженера из БТИ. Он измерит новые комнаты и внесет изменения в план. 

Коротко о переустройстве несущей стены 

• Определите, точно ли выбранная является несущей. 
• Найдите проектную организацию с правом создавать проекты таких перепланировок. 
• Получите техзаключение от авторов проекта дома. 
• Получите разрешение на работы в жилинспекции. 
• Выберите строителей, имеющих допуск к таким работам. 
• Убедитесь, что проектировщик и прораб правильно оформили документы о том, что сделали. 
• Вызовите приемочную комиссию и инженера из БТИ.