Подрядчикам и жителям МКД будет полезно разобраться в правовых нормах, разъяснённых Верховным Судом России по вопросу права собственности на подвальное помещение
Многоквартирные дома различаются по высоте и архитектуре, но всех их объединяет наличие подвалов, которые редко остаются незанятыми. В таких помещениях зачастую располагаются офисы, мастерские, магазины и заведения общепита. Однако многие жильцы многоэтажек не осознают, что, наряду с квартирами, являются также совладельцами подвалов. Любое использование этих помещений третьими лицами требует согласия всех собственников квартир в доме.
Спор, о котором идёт речь, дошёл до Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая и поставила в нём точку, вынеся определение № 305-ЭС24-1378. Предыстория вопроса такова. Гражданин приобрёл на торгах по банкротству нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома. Спустя несколько лет по иску других владельцев квартир эта сделка была признана незаконной, а купленные помещения отнесены к общедомовому имуществу. Решением суда право собственности покупателя на эти помещения было аннулировано.
Не согласившись с таким исходом, приобретатель обратился в суд с требованием о возврате денежных средств от банка, получившего оплату за продажу заложенного имущества. Он настаивал, что сумма, соответствующая площади признанного общедомовым подвала, должна быть ему возвращена, поскольку данное имущество изначально не принадлежало залогодателю.
Покупатель ссылался на то, что банк, по сути, получил неосновательное обогащение, реализовав на торгах объект, который не мог являться предметом залога. По его мнению, сделка была ничтожной, так как нарушала права всех собственников дома.
Однако суды нижестоящих инстанций отклонили иск, обосновав это тем, что договор ипотеки, торги и действия конкурсного управляющего по продаже заложенного имущества не были признаны недействительными.
Верховный Суд РФ отменил предыдущие судебные решения, направил дело на пересмотр и разъяснил правовой статус подвальных помещений следующим образом.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ, помещения общего пользования в многоквартирном доме принадлежат всем собственникам помещений в этом МКД на праве общей долевой собственности.
Пункт 2 этой же статьи запрещает отчуждать долю в общем имуществе отдельно от права собственности на жилое или нежилое помещение в доме, а также совершать иные действия, которые могут привести к такому отчуждению.
На основании этих норм ВС РФ заключил, что право на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на конкретное помещение. Любые сделки, направленные на отчуждение таких объектов в качестве самостоятельных единиц, являются ничтожными, поскольку противоречат законодательству и ущемляют интересы всех владельцев квартир.
К числу недействительных сделок также относятся договоры залога, предусматривающие возможность взыскания и продажи подобных помещений. Это означает, что подвалы, чердаки, лестничные пролёты и иные вспомогательные помещения многоквартирного дома не могут быть объектами купли-продажи, залога или иного обособленного владения.
Суды нижестоящих инстанций ошибочно ссылались на решение, принятое в рамках дела о банкротстве залогодателя. Высшая судебная инстанция разъяснила, что арбитражное судопроизводство лишь устанавливало факт залога в реестре недвижимости, но не рассматривало вопрос о правах собственности на объект. Между тем, в соответствии со статьёй 8.1 Гражданского кодекса РФ, суды должны учитывать данные государственного реестра недвижимости при разрешении подобных споров.
В данном случае этот вопрос впоследствии был рассмотрен судом по иску владельцев квартир, который признал подвальные помещения частью общего имущества многоквартирного дома и подтвердил незаконность полученных кредиторами денежных средств от их реализации.