Руководитель СРО из Иваново поделился своим видением будущего жилищного рынка и цен на «квадраты» в среднесрочной перспективе
О том, как строительная отрасль переживает отмену льготной ипотеки, в интервью телеведущей каналу «Россия24 – Иваново» рассказал генеральный директор Ассоциации «Ивановское объединение строителей» Дмитрий Кочнев. В самом начале беседы он напомнил, что с 1 июля 2024 года в нашей стране прекратила действовать программа льготной ипотеки с господдержкой.
Первые итоги этого события таковы: рост цен на новостройки существенно замедлился. Одновременно с этим отмечен колоссальный обвал объёма заключённых сделок: в среднем по стране их число снизилось в два раза. Отчасти такой резкий спад связан с тем, что перед отменой льготного ипотечного кредитования максимальное число граждан стремилось оформить кредиты под низкую ставку, чтобы купить жильё.
Что касается застройщиков, то они сейчас находятся в некоей «ценовой западне». С одной стороны, денежные средства от продажи построенных квартир они получают лишь после сдачи МКД в эксплуатацию, поэтому с момента старта продаж до получения выручки проходит два-три года. С другой стороны, девелоперам нужно продавать жильё и наполнять эскроу-счета, чтобы минимизировать свою процентную ставку в рамках проектного финансирования, а для этого в текущих условиях необходимо активно стимулировать спрос. По мнению Дмитрия Владимировича, строить жилья в сложившейся ситуации будут меньше, потому как цены на «квадраты» зависят не только от спроса, но и от себестоимости, которая сейчас растёт.
Не приведёт ли снижение спроса к появлению недостроев, и рискнут ли застройщики реализовать новые проекты? С точки зрения руководителя СРО, риск банкротства застройщиков и заморозки строек невысок. Реформирование строительной отрасли в части усиления за ней банковского контроля в виде проектного финансирования очистило рынок от недобросовестных застройщиков с сомнительной устойчивостью. Кроме того, за время действия льготной ипотеки и резкого роста цен на жильё большинство застройщиков накопило определённый запас прочности, чтобы пережить падение спроса на недвижимость в среднесрочной перспективе.
Однако по текущим проектам появляется риск увеличения сроков ввода их в эксплуатацию. При этом максимальный размер задержки в подобных случаях Дмитрий Владимирович оценил в шесть месяцев. Основные же риски в текущей ситуации связаны с запуском новых проектов, где застройщики могут с запасом закладывать сроки строительства и оптимизировать себестоимость. Да и вообще, многие очень сильно подумают, стоит ли сейчас запускать новые проекты.
Если спрос на жильё в условиях отмены льготной ипотеки падает, а темпы строительства замедляются – не приведёт ли это к снижению стоимости квадратного метра? По мнению господина Кочнева, цены на жилую недвижимость резко падать не будут. Однако ожидать роста стоимости жилья в обозримом будущем не стоит.
Вероятно, застройщики прежде будут тестировать спрос на рынке и в зависимости от этого решать вопрос с ценообразованием. Нельзя говорить, что цены всё ещё не начали снижаться: многие строящиеся жилые комплексы уже сейчас дают достойные скидки на некоторые (не совсем ликвидные) позиции. Эти скидки могут доходить сегодня до 20% от заявленной стоимости «квадрата».
С одной стороны, текущую ситуацию можно назвать стагнацией. С другой стороны, если разделить рынок на сегменты, то жильё эконом-класса, где преимущественно доминируют ипотечные покупки, постепенно становится немного дешевле. В то же время стоимость жилья бизнес-класса медленно, но растёт. Ждать, что завтра рынок упадёт, и цена недвижимости просядет вдвое – не стоит. При этом на рынке есть и примеры откровенного демпинга цен, когда квартиры продаются с реальным дисконтом в 10-15%. Тут, считает руководитель СРО, всё зависит от степени закредитованности застройщика.